基尼係數(shù)與房價 一道難解的習(xí)題

【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】基尼係數(shù)(Gini Coefficient)是衡量一個國家貧富差距的慣用指標(biāo)。通常把0.4作為收入分配差距的「警戒線」，超過這條「警戒線」時，貧富兩極的分化較為容易引起社會階層的對立從而導(dǎo)致社會動盪。主要發(fā)達(dá)國家的基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。中國的「基尼係數(shù)」已從1980年的0.3上升到2008年的0.47，這個數(shù)字還在繼續(xù)攀升，實際已超越0.5的警戒線，若不採取行動解決，可能引發(fā)社會動亂。

從上的數(shù)字可以看出，20年時間中國社會已經(jīng)從「均等」升至「收入差距過大」(基尼係數(shù)0.4被認(rèn)為是警戒線)。根據(jù)中國財政統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10％的富裕家庭已占城市居民全部財產(chǎn)的45％，而最低收入的10％家庭，其財產(chǎn)總額僅占全部居民財產(chǎn)的1.4％。兩個階層財富差距超30倍之巨。這個數(shù)字回過頭來看中國房價上漲的推動力，顯然不是來自最底層的10％家庭。

分析這樣的狀況可以看出，決定房地產(chǎn)的買方就是這10％的富裕家庭，這些家庭對於高漲房市價格的敏感度比較低，只在乎產(chǎn)品的好壞，所以，也決定房價未來發(fā)展一定是「上漲容易下跌難」；從收入結(jié)構(gòu)的分化來觀察，可以釐清房價的定價權(quán)落於高收入階層手中。以北京的房價動輒超3萬元一平方米來觀察，對於月薪只有3000元的畢業(yè)生註定是一輩子的空中樓閣，而對於掌握著一半城市財富的那10％的人來說，再漲1倍也不覺高。

這樣的情況在臺北也是存在的，雖然2010年上半年有一份來自政經(jīng)風(fēng)險顧問公司的研究報告顯示，中國、香港、菲律賓的基尼係數(shù)也不低。在評比的13個國家和地區(qū)中，日本表現(xiàn)最好，基尼係數(shù)是0.25，其次是南韓的0.316，臺灣則是排名第三，係數(shù)為0.339。中央研究院社會研究所研究員瞿海源表示：「雖然目前看起來，臺灣的貧富差距問題沒有這麼嚴(yán)重，但是，未來2、3年，臺灣貧富差距的問題會更加嚴(yán)重?！?br />
雖然臺灣的基尼係數(shù)還沒到達(dá)警戒，不過，臺灣一部分民眾的感覺，恐怕與中國「10％富裕家庭占城市居民全部財產(chǎn)的45％」差不多，所以，臺北市的房價就算漲到每坪100萬元以上，對於這些擁有龐大財富的收入金字塔頂端的購買者來說，他們也未必會嫌房價過高，誠如一位房地產(chǎn)業(yè)者說：「很多有錢人把好地段、好產(chǎn)品的房地產(chǎn)個案，當(dāng)成藝術(shù)品在收藏，所以，他們看的不是價格，而是未來商品的鑑賞與增值。」

臺北市的房價因為土地的稀有，加上ECFA之後的大量資金湧進臺灣，使得好地段的房地產(chǎn)爭相被收藏，在供給量少、需求量大的情況下，臺北市區(qū)精華地段的房價要下跌的機會，在短時間內(nèi)應(yīng)該不容易看得到。在臺北縣部分，土地的供應(yīng)量比較大，不過，以臺北市為中心的外環(huán)第一圈部分因為城市排擠效應(yīng)，讓「次富裕」的家庭開始向城市外環(huán)第一圈移動，因為購買力處於中上水準(zhǔn)，對於房價的支撐有一定程度的幫助，所以，大臺北地區(qū)第一圈房價依舊會有支撐。

至於一般的普羅大眾要買房，以現(xiàn)階段的房市發(fā)展?fàn)顩r，恐怕要考量的區(qū)域是房市外環(huán)的第二、第三圈，現(xiàn)在看起來，路程有點遠(yuǎn)，但是，政府大力推動交通建設(shè)，捷運路線發(fā)展相當(dāng)積極，捷運蘆洲線2010年底順利通車，接下來還有2012年的新莊線，2013年的頂埔線、機場線，2015年的環(huán)狀線，2018年的萬大樹林線，都將陸續(xù)加入營運，以及規(guī)劃中的多條路線，新北市將來會有四通八達(dá)的綿密捷運路網(wǎng)。

如果你的財富不屬於城市中的10％的富裕家庭，那就放棄市中心的購房計畫，向外找尋宜居之所吧！現(xiàn)在卡位等待未來交通建設(shè)完成之後，住在一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)城市的差別，其實就會慢慢的消失，這就是城市擴大後必須有的新思維。